უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია, როგორც გარიგების ფორმა

👉 გარიგების ძირითადი ფორმებია ზეპირი და წერილობითი ფორმა, ხოლო წერილობითი გარიგება, თავის მხრივ, შეიძლება იყოს მარტივი ან რთული (სანოტარო) სახის. 👉 სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არ განიხილება გარიგების ფორმად.

📔 სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლი ⚖️ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის 9 დეკემბრის გადაწყვეტილება №ას-1529-1443-2012

📌 ფაქტობრივი გარემოებები

მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა ძმის და დედის წინააღმდეგ, მოითხოვა მათ შორის დადებული უძრავი ქონების ჩუქების ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და მოპასუხეთათვის, სოლიდარულად, ზიანის ანაზღაურების დაკისრება. მოსარჩელე მიუთითებდა, რომ საადვო ქონება აშენებულია მოსარჩელის და მისი ძმის (ერთ-ერთი თანამოპასუხე) საერთო შრომით და სახსრებით. შესაბამისად, ქონების რეალური მესაკუთრეები იყვნენ ძმები. თუმცა, ფორმალურად ქონება გაფორმებულ იქნა დედის და დის სახელზე. მოსარჩელემ საქმეში წარადგინა მტკიცებულება (შეთანხმება) რომლითაც მოპასუხე ვალდებულებას იღებდა პირველივე მოთხოვნისთანავე ქონება გადაეფორმებინა მოსარჩელისათვის, ხოლო, ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოპასუხე ვალდებული იქნებოდა მოსარჩელისათვის აენაზღაურებინა ქონების ფულადი ღირებულება. საქალაქო სასამართლომ მოთხოვნა ნაწილობრივ დააკმაყოფილა, ბათილად ცნო სადავო გარიგება და მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დააკისრა 490,000 აშშ დოლარის ანაზღაურება. სასაპალაციო სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა საჩივარი და საქმეზე მიიღო წინასწარი (შუალედურლი) გადაწყვეტილება, რომლითაც დაადგინა ანაზღაურების ვალდებულება, ხოლო ოდენობა განისაზღვრებოდა დამოუკიდებლად. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ დედის მხრიდან ქონების დაბრუნების დაპირება არის მისი ჩუქება, თუმცა ვინაიდან უძრავი ქონების ჩუქების ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში სავალდებულო რეგისტრაციას ექვემდებარება, ამიტომ გარიგება ფორმადაუცველადაა დადებული და, შესაბამისად, ბათილია. სააპელაციო სასამართლომ ანაზღაურების ვალდებულება დააფუძნა უსაფუძვლო გამდიდრების ნორმებს.

📌 სასამართლო მსჯელობის შეჯამება

საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ არსებითად იმსჯელა საქმეზე, თუმცა უარი განაცხადა გადაწყვეტილების მიღებაზე. სასამართლომ მიიჩნია, რომ სააპელაციო ინსტანციის მხრიდან არასათანადოდ იქნა გამოკვლეული საქმია ფაქტობრივი გარემოებები, რის გამოც მიღებული გადაწყვეტილება უნდა გაუქმებულიყო და საქმე ხელახლა განსახილველად დაბრუნებოდა ქვედა ინსტანციის სასამართლოს. თუმცა, ამასთანავე, საკასაციო სასამართლომ მნიშვნელოვანი განმარტება გააკეთა ხელშეკრულების ფორმასთან დაკავშირებით და არ დაეთანხმა სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას. უზენაესი სასამართლოს განმარტებით სამოქალაქო კოდექსი იცნობს ხელშეკრულების ორ ძირითად ფორმას: ზეპირს და წერილობითს. თავის მხრივ, წერილობითი ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს მარტივი (ხელწერილი) და რთული (სანოტარო) ფორმით. თუმცა, თავად საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არ წარმოადგენს გარიგების ფორმას. საკასაციო სასამართლომ ამ კუთხით შეაფასა სსკ 525.2 მუხლის დათქმაც, რომლის მიხედვით უძრავი ქონების ჩუქების ხელშეკრულება დადებულად ითვლება ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. უზენაესმა სასამართლომ ერთმანეთისგან განასხვავა ხელშეკრულების დადების მომენტი (საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია) და ხელშეკრულების ფორმა. მიუხედავად სსკ 525.2 მუხლის დათქმისა, უზენაესი სასამართლოს მითითებით საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არ წარმოდგენს გარიგების ფორმას და ამგვარი რეგისტრაციის განუხორციელებლობის შემთხვევაში დაუშვებელია გარიგების ბათილად ცნობა ფორმადაუცველობის საფუძვლით.