⚠️ იმისათვის, რათა მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები ჩაითვალოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის ინდივიდუალურ საკუთრებად, აუცილებელია შედგეს კრება, სადაც ამხანაგობის წევრები ხმათა 2/3-ის უმრავლესობით მიიღებენ გადაწყვეტილებას, რის შემდეგად ინდივიდუალური საკუთრების უფლება უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში.
⚠️ სხვენის ინდივიდუალურ საკუთრებად მიჩნევისათვის არ არის საკმარისი მხოლოდ ის ფაქტი, რომ მხარე ფაქტობრივად ფლობდა მას.
📃 საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 173-ე, 955-ე და 957-ე მუხლები, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ კანონის მე-4 მუხლი
⚖️ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2012 წლის 3 მაისის გადაწყვეტილება საქმეზე №ას-526-499-2011
📌 ფაქტობრივი გარემოებები
მოსარჩელის მამამ ჯერ კიდევ 1982 წელს ერთ-ერთი მოპასუხისგან შეიძინა ქ. ბათუმში მდებარე საცხოვრებელი სახლის 1/3 ნაწილი. საცხოვრებელი სახლი განლაგებული იყო 700 კვ. მ. მიწის ნაკვეთზე. უძრავი ქონების შეძენის შემდეგ თანამესაკუთრეებს შორის განაწილებულ იქნა მიწის ნაკვეთი და გავლებულ იქნა გამყოფი ღობე. მოსარჩელის საკუთრებად განისაზღვრა საცხოვრებელი სახლის პირველი სართული, რომელსაც გააჩნდა დამოუკიდებელი შესასვლელი. საბოლოო ჯამში, საჯარო რეესტრის მონაცემების მიხედვით საცხოვრებელი სახლის 2/7 ნაწილი დარეგისტრირდა მოსარჩელის სახელზე, 1⁄2 ნაწილი დარეგისტრირდა მოპასუხის სახელზე, ხოლო 3/14 ნაწილი აღირიცხა მეორე მოპასუხის საზელზე.
2009 წლის 7 აპრილს ქ. ბათუმის მერიამ სამივე თანამესაკუთრესთან გააფორმა ხელშეკრულება და საკუთარი ხარჯებით საცხოვრებელ სახლზე დააშენა მანსარდი (სხვენი). მანსარდის აშენების შემდგომ მოპასუხეებმა უარი განაცხადეს მოსარჩელისათვის საცხოვრებელ სახლში მისი წილის შესაბამისად გაეყოთ მანსარდი და დაედგინათ მისით სარგებლობის წესი. აქედან გამომდინარე მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში თანამოპასუხეთა მიმართ და მოითხოვა მიწის ნაკვეთსა და დაშენებულ მანსარდში თანასაკუთრების წილის განსაზღვრა, ასევე მანსარდით სარგებლობის წესის დადგენა.
მოპასუხეებმა სარჩელი არ ცნეს და მიუთითეს, რომ მერიამ მშენებლობა აწარმოვა 17,000 ლარის სანაცვლოდ, რაც, მხოლოდ, მოპასუხეებმა გადაიხადეს და მოსარჩელეს მასში მონაწილეობა არ მიუღია, ვინაიდან ქონებას თავისად არ მიიჩნევდა. ამასთან, მოპასუხეთა პოზიციით მართალია მოსარჩელე მერიასთან დადებული ხელშეკრულების მხარეა, თუმცა არა როგორც მესაკუთრე, ვინაიდან მან თანასაკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია მოგვიანებით მოახდინა. მოპასუხეებმა შეგებებული სარჩლით მიმართეს სასამართლოს და მოითხოვეს მოითხოვეს საერთო სარგებლობაში არსებულ სამზარეულოსა და საკუჭნაოში წილის გამოყოფა და მანსარდის მესაკუთრედ ცნობა. მოპასუხეებმა მიუთითეს, რომ მოსარჩელემ უკანონოდ, მათი თანხმობის გარეშე ააშენა სამზარეულო და საკუჭნაო, რომლებიც რეესტრში არსებულ ნახაზებში არ არის დაფიქსირებული, თუმცა რეალურად არსებობს.
ბათუმის საქალაქო სასამართლომ სარჩელი დააკმაყოფილა, ხოლო შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარი განაცხადა. სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დააკმაყოფილა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლომ. კერძოდ, სააპელაციო სასამართლომ უარი განაცხადა მოსარჩელის მანსარდის თანამესაკუთრედ ცნობაზე, თუმცა მიანიჭა მას მანსარდამდე მისასვლელი კიბის მოწყობის უფლება. ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა შეგებებული სარჩელი და მოპასუხე ცნო მანსარდის თანამესაკუთრედ. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მანსარდის მოწყობამდე არსებული სხვენი წარმოადგენდა ერთ-ერთი თანამოპასუხის ინდივიდუალურ საკუთრებას.
📌 სასამართლოს მსჯელობის შეჯამება
საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ სრულად დააკმაყოფილა მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი. კერძოდ, საკასაციო სასამართლო არ დაეთანხმა სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას იმასთან დაკავშირებით, რომ მანსარდის აშენებამდე არსებული სხვენი ეკუთვნოდათ მოპასუხეებს, შესაბამისად, მანსარდაც წარმოადგენდა მათ ინდივიდუალურ საკუთრებას. უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, რომ მხარეები წარმოადგენენ სადავო შენობის და მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეებს, რომელთაც საერთო საკუთრება აღრიცხული აქვთ იდეალურ წილებში. სსკ 955(2) მუხლის თანახმად „თითოეულ მოწილეს უფლება აქვს ისარგებლოს საზიარო საგნით ისე, რომ ზიანი არ მიადგეს დანარჩენ მოწილეთა სარგებლობას.“ ხოლო, ამავე კოდექსის 957(1) მუხლის თანახმად „ხმათა უმრავლესობით შეიძლება მიღებულ იქნეს გადაწყვეტილება საზიარო საგნის თავისებურებათა შესატყვისი მართვისა და სარგებლობის შესახებ. ხმათა უმრავლესობა გამოითვლება წილთა მიხედვით.“ უზენაესმა სასამართლომ მიიჩნია, რომ მერიასთან მანსარდის მოწყობის ხელშეკრულების გაფორმებით მხარეებმა სწორედ სსკ 957(1) მუხლში დაფიქსირებული უფლების რეალიზაცია მოახდინეს. სააპელაციო სასამართლომ სადავო სხვენი ერთ-ერთი თანამოპასუხის ინდივიდუალურ საკუთრებად მიიჩნია „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის მე-4 მუხლის საფუძველზე, თუმცა უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, რომ მოცემულ შემთხვევაში არ არსებობდა მითითებული მუხლის გამოყენების წინაპირობები. კერძოდ, აღნიშნული კანონის 4(2) მუხლის თანახმად სხვენის ინდივიდუალურ საკუთრებად განსაზღვრისათვის აუცილებელია შედგეს ამხანაგობის კრება და გადაწყვეტილება მიღებულ იქნას ხმათა 2/3-ის უმრავლესობით, საკუთრების უფლება კი უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრი. განსახილველ შემთხვევაში ამგვარს ადგილი არ ქონია. ხოლო, იმ პირობებში, როცა მოსარჩელეს ეკუთვნის წილი ქონებაში, ხოლო მოპასუხეები უარს აცხადებენ მანსარდის გაყოფასა და სარგებლობის წესზე შეთანხმებაზე, სსკ 173(1) და 955(1) მუხლების საფუძველზე მოსარჩელის მოთხოვნა დასაბუთებულია.
აქედან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლომ დააკმაყოფილა სარჩელი, მოსარჩელე ცნო მანსარდის თანამესაკუთრედ და მიანიჭა მანსარდამდე მისასვლელი კიბის მოწყობის უფლება.
🟠🟡🟢🔵🟣⚫️⚪️🟤
⚠️ To establish the utility rooms in a multi-apartment house as an individual property of a condominium association member, a meeting must be convened. During this meeting, the association members will need to reach a decision with a two-thirds majority vote. Following this, the right to individual ownership must be officially recorded in the Public Registry.
⚠️ It's important to note that mere possession of a utility room is insufficient to claim it as individual property.
📃 References to Articles 173, 955, and 957 of the Civil Code of Georgia, as well as Article 4 of the Law on Condominium Ownership, are pertinent.
⚖️ Additionally, the decision rendered by the Supreme Court of Georgia on May 3, 2012, in case No. AS-526-499-2011, holds relevance.
📌 Background Information
In 1982, the plaintiff's father acquired a 1/3 share of a residential house situated in Batumi from one of the defendants. This residential house was situated on a 700 sq.m. plot of land. Subsequently, after the purchase, the plot of land was subdivided among the co-owners, and a dividing fence was constructed. The plaintiff's ownership was specifically designated as the first floor of the residential house, which had its own separate entrance. As per the public register records, the plaintiff was registered as the owner of 2/7 of the residential house, the first defendant held a 1⁄2 share, and the second defendant had a 3/14 share.
On April 7, 2009, the St. Batumi City Hall entered into a contract with all three co-owners and proceeded to construct a mansard (attic) on the house at its own expense. However, following the completion of the mansard construction, the defendants declined to allocate the mansard space to the plaintiff in proportion to his ownership share in the residential house, and they did not establish a clear protocol for its usage. Consequently, the plaintiff initiated a legal action against the co-defendants in court, seeking a resolution for determining co-ownership rights over the land plot and the newly constructed mansard, as well as establishing the rules governing the utilization of the mansard.
The defendants contested the plaintiff's claim, asserting that the construction cost of 17,000 GEL for the mansard was solely borne by them, as the plaintiff had not contributed due to his belief that the property was not his own. Furthermore, the defendants argued that while the plaintiff was a party to the contract with the City Hall, he participated not as an owner but rather obtained co-ownership rights through a later registration in the Public Registry.
In response, the defendants filed a counterclaim with the court. They sought to assert their ownership over a shared kitchen and pantry, and they requested recognition as the rightful owners of the mansard. The defendants contended that the plaintiff had improperly constructed a kitchen and pantry without their consent, and these additions were not depicted in the registry drawings, even though they existed in reality.
The Batumi City Court accepted the plaintiff's claim but declined to accept the counterclaim. The appeal was partially upheld by the Kutaisi Court of Appeal. Specifically, the appellate court declined to acknowledge the plaintiff as a co-owner of the mansard but granted him the right to install a staircase leading to the mansard. Furthermore, the Court of Appeal partially granted the counterclaim, acknowledging the defendant as a co-owner of the mansard. The Court of Appeal concluded that prior to the construction of the mansard, the attic had been the exclusive property of one of the co-defendants.
📌 Summary of the Court's Rationale
The Supreme Court of Georgia fully upheld the plaintiff's cassation appeal. Specifically, the Court of Cassation disagreed with the Court of Appeal's argument that the attic had belonged to the defendants prior to the mansard construction, implying that the mansard was also their exclusive property. The Supreme Court clarified that the parties were co-owners of the disputed building and land plot, with their common ownership being recorded in ideal shares. According to Article 955(2) of the Civil Code, "Each co-owner has the right to use the shared property without causing harm to the other co-owners." Furthermore, as per Article 957(1) of the same code, "Decisions regarding the management and use of shared property, tailored to the specific characteristics of the property, can be made by a majority vote, determined based on the respective ownership shares."
The Supreme Court concluded that by entering into the contract with the City Hall for the attic's arrangement, the parties were exercising the right stipulated in Article 957(1) of the Civil Code. The Court of Appeal had deemed the contested attic as the individual property of one of the co-defendants based on Article 4 of the "On Homeowners' Association" Law. However, the Supreme Court clarified that there were no prerequisites for applying this particular article in this case. Notably, according to Article 4(2) of the aforementioned law, designating the attic as individual property necessitates a homeowners' association meeting, where a decision must be reached with a two-thirds majority vote, followed by the registration of the ownership right in the public register. These conditions were not met in the case at hand. Given the circumstances in which the plaintiff possessed a share in the property, and the defendants refused to reach an agreement regarding the attic's division and use, the plaintiff's claim was justified based on Articles 173(1) and 955(1) of the Civil Code.
As a result, the Court of Cassation accepted the plaintiff's claim, acknowledged the plaintiff as a co-owner of the attic, and granted the plaintiff the right to install a staircase leading to the attic.
Comments